Dostęp do energii stał się najważniejszy w strategii rozwoju data center. Tymczasem średni czas dostarczenia energii dla nowych dużych odbiorców wynosi obecnie globalnie 4,4 roku. Z kolei w regionie EMEA jest to 4,2 roku, a w obu Amerykach 4,9 roku. Różnica ta wynika m.in. ze skali zatorów infrastrukturalnych w USA – według raportu Cushman & Wakefield.

Według Futurum Research zasadniczym problemem jest to, iż centra danych można zbudować w ciągu 12-18 miesięcy. Natomiast podłączenie do sieci zajmuje od 3 do 7 lat, a nawet dłużej. To kawał czasu, biorąc pod uwagę tempo rozwoju technologii i oczekiwanie zwrotu z inwestycji.

W efekcie inwestorzy coraz częściej szukają gruntu z zabezpieczonym dostępem do mocy. W 2025 roku takie transakcje zyskały na znaczeniu. Lokalizacje te osiągają wyraźnie wyższe wyceny niż działki bez potwierdzonego dostępu do mocy. Wynika to z tego, iż dla operatorów i użytkowników centrów danych liczy się przede wszystkim pewność i tempo uruchomienia projektu.

„Rynek przeszedł od pytania „gdzie jest grunt?” do pytania „gdzie jest moc?”. To fundamentalna zmiana w strategii nieruchomościowej sektora data center” – komentuje Kamil Żach, Head of Industrial Sector, Cushman & Wakefield.

Co to oznacza dla polskiego rynku

„W Polsce oznacza to konieczność jeszcze wcześniejszej i bardziej szczegółowej analizy energetycznej działek, ścisłej współpracy z operatorami sieci oraz zmierzenia się z wyzwaniami jakie wnosi nowa ustawa tzw. “UC84”. Zmienia ona dotychczasowy proces ubiegania się o warunki techniczne oraz proces zawarcia umowy przyłączeniowej. Projekty, które będą w stanie udowodnić realną dostępność energii, zyskają przewagę nad lokalizacjami atrakcyjnymi jedynie na poziomie parametrów planistycznych” – wyjaśnia dyrektor.

„Co jest najważniejsze? Trzy rzeczy: prąd, prąd i prąd. Dostępność energii, jak i jej cena będą w przyszłości kluczowymi czynnikami, wpływającymi na tempo rozwoju rynku” – mówi na niedawnej konferencji Polskiego Związku Centrów Danych Sławomir Koszołko, CEO PLDCA i prezes Atmana.

Także na Vertiv AI Roadshow była mowa o widocznym już trendzie Bring your own power – zwłaszcza na zachodzie Europy. Otóż inwestor przynosi własną moc do centrum danych, taką jak odnawialne źródła energii.

Zdaniem Futurum do 2030 r. aż 33 proc. centrów danych będzie działać w 100 proc. poza siecią energetyczną. Będzie korzystać z lokalnego zasilania, aby ominąć wieloletnie kolejki po moc.

Także regulacje i społeczna akceptacja dla inwestycji w centra danych będą coraz ważniejsze dla inwestorów. „Centra danych coraz częściej będą oceniane nie tylko przez pryzmat inwestycji kapitałowych, ale także przez ich wpływ na lokalną infrastrukturę, bezpieczeństwo energetyczne i środowisko” – mówi Kamil Żach.

Co pomoże w rozwoju rynku data center w Polsce

Według raportu dalszy rozwój rynku data center w Polsce będzie zależał od kilku czynników: inwestycji w sieci elektroenergetyczne, dostępności zielonej i stabilnej energii, sprawności procedur administracyjnych, podaży przygotowanych gruntów i gotowości samorządów do współpracy z inwestorami infrastrukturalnymi.

„Wygrywać będą te rynki, które potrafią połączyć atrakcyjność kosztową z realną dostępnością energii, stabilnym otoczeniem regulacyjnym i profesjonalnym przygotowaniem gruntów. To moment, w którym infrastruktura cyfrowa powinna stać się jednym z ważnych tematów rozmowy o długoterminowej konkurencyjności polskiej gospodarki” – podsumowuje Kamil Żach.

Bańka AI? To nie grozi rynkowi centrów danych
Raport Cushman & Wakefield odnosi się również do dyskusji o możliwej bańce inwestycyjnej w infrastrukturze data center związanej z AI. Jego zdaniem należy odróżnić potencjalną bańkę na rynku wycen spółek technologicznych od sytuacji w fizycznej infrastrukturze centrów danych. W ocenie ekspertów z perspektywy nieruchomości i infrastruktury scenariusz nadpodaży jest obecnie mało prawdopodobny, ponieważ popyt nadal przewyższa dostępne zasoby. Jednocześnie, jak zauważono, inwestorzy coraz uważniej analizują rentowność projektów.

Raport Cushman & Wakefield „2026 Global Data Center Market Comparison” analizuje 107 rynków centrów danych na świecie.